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La actualidad del mercado inmobiliario con respecto a los depósitos o almacenes En la Argentina actual tenemos una falencia estructural muy seria. Desde el punto de vista de la infraestructura de depósitos, existen serias dificultades debido que el recurso más escaso en el ámbito de la logística son los depósitos. Hay un mercado de demanda que está exigiendo determinados estándares de funcionamiento que la oferta no los satisface. Nosotros hicimos un estudio sobre infraestructura de depósitos entre agosto y septiembre del año 2007, donde esto que todos sabemos, conocemos, y es una realidad, se presenta de manera descarnada. Opción alquiler-compra Por un lado, cuando analizamos el mercado de logística, es decir depósitos e infraestructura de los mismos, hay que especificar que la demanda está en un 80% por el alquiler y un 20% por la compra. Pero la falta de inversiones en ese rubro hace que el espacio moderno o de alta tecnología sea muy limitado o restringido. Cuando decimos la demanda, básicamente está concentrada en lo que sería la zona norte de Capital Federal o el Gran Buenos Aires. En Capital Federal, la seguridad está llevando a mucha gente a recomponer su posicionamiento desde el punto de vista de la ubicación y esto hace que la zona norte y Capital Federal sean las más buscadas; porque si hay un requisito que está buscando el usuario, es precisamente buenos accesos y buena seguridad. Oferta obsoleta Si vemos la altura de los techos, prácticamente la gran mayoría está concentrada entre los 5 y los 8 metros de alto, cuando hoy en realidad lo más caro es el espacio y uno trata de irse lo más arriba posible. De hecho, en ese sentido, también estamos mal. En cuanto a los pisos, la tecnología que se aplica en logística actualmente, exige que los pisos estén en buen estado y en condiciones para poder manejar el equipamiento habitual en cualquier tipo de depósitos. La oferta es escasa, limitada y no se cumplen las reglas habituales en las empresas que hacen una logística con cierto grado de profesionalismo. Estudio sobre Infraestructura de Depósitos En el Estudio sobre Infraestructura de Depósitos hicimos un análisis de depósitos entre 1.000 y 5.000 metros cuadrados ubicados en Capital Federal, Zona Norte, Oeste y Sur del Gran Buenos Aires e intentamos pensar tres niveles de calidad, suponiendo que nos íbamos a encontrar con una buena noticia, pero sucedió todo lo contrario. Dividimos entonces el mercado en tres categorías:
Con estos criterios, extrajimos la información de los sistemas inmobiliarios y encontramos que había reuniendo estas condiciones, 108 depósitos para la venta y 68 para alquiler. ¿Cómo está distribuida la oferta? En realidad hay que considerar la clase más amplia, la que incluye la alta concentración, es decir de los 108 depósitos hay 49 en la Ciudad de Buenos Aires, 35 en Zona Norte, 11 en Zona Sur y 13 en Zona Oeste. Es decir, para la venta, la gran masa de oferta está en Capital Federal y en Zona Norte. En relación al tema de alquileres, se observó que se repite el mismo resultado, 39 en Capital Federal, 17 en Zona Norte, 6 en Zona Sur y 6 en el Oeste. Cuando analizamos el tema de distribuciones en cuanto a antigüedad, aquí también se observa una gran concentración entre los 11 y los 50 años. Es decir, es muy poca la cantidad de depósitos. Solamente tenemos 22 depósitos para la venta y 6 para alquiler. Hay una alto nivel de obsolescencia en lo que tiene que ver con infraestructura, tanto para la venta como para el alquiler. Precios Cuando miramos los precios promedio por zona, también hay una gran disparidad. Por ejemplo, los precios de venta están en:
Es decir, los precios a igualdad de prestaciones son muchos más elevados en Capital Federal y Zona Norte que en el resto de las ubicaciones geográficas. Con respecto al alquiler pasa exactamente lo mismo:
Es decir, desde el punto de vista del pensamiento que debiéramos tener, existe una infraestructura obsoleta que no responde a las reglas del arte de los requisitos que hoy necesita una empresa para operar con logística en buenas condiciones y tenemos una diversidad de precios y de condiciones en cuanto a la ubicación que está marcando una gran oportunidad. |
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Refrescar el concepto de los parques logísticos Una de las cosas que hemos conversado el año pasado en el Salón Inmobiliario de Madrid, y que lo volveremos a hacer este año, es la necesidad de refrescar el concepto de parques logísticos. Para eso necesitamos inversiones. Inversores que vengan con la idea de recuperar su inversión en el mediano y largo plazo. Para que eso ocurra, tiene que haber seguridad jurídica, una economía con cierto grado de pujanza y que esté funcionando positivamente. La alternancia de seis meses bien y seis mal, hace que muchas veces el inversor que quiere recuperar una inversión importante en largo plazo, busque estabilidad. Es como siempre decimos: en este mercado inmobiliario hay un déficit de tres millones de viviendas que, si hubiera un crédito hipotecario, mucha gente podría acceder a la vivienda y se desarrollarían varios negocios entre los inversores, en un país donde la vivienda es un bien escaso. En el caso de la infraestructura logística pasa exactamente lo mismo. Y acá estamos hablando de depósitos. Nosotros hemos publicado en el 2005 un libro que se llamó Logística en el Mercosur, infraestructura básica; y el año pasado lo presentamos actualizado en el Libro Azul de la FPT: Logística en América del Sur. El tema de infraestructura no es exclusivamente de depósitos, acá hay muchas cosas por hacer, como puertos y rutas modernas, la interfase del ferrocarril con el puerto, ferrocarriles que puedan transportar cargas, entre otras cosas. De hecho, estamos haciendo en este momento, un estudio de transporte para varias empresas donde siempre aparecen estas falencias estructurales que hacen que, Argentina, teniendo todo para ser competitiva, no esté en las mejores posiciones y lamentablemente no siempre hay conciencia del problema por parte de los dirigentes. A mi me tocó dirigir la Maestría en Transporte durante cinco años en la Universidad del Ejército, donde hemos trabajado mucho tratando de generar conciencia en cuanto a la importancia que tiene el transporte y la logística para el desarrollo del país. Cuando uno mira Estados Unidos, Europa o Australia, atrás del transporte va el desarrollo, la ciudad, la fábrica, la empresa o la oficina, y acá obviamente eso no pasa. Nuestro país, durante las últimas décadas, estuvo achicando, sacando los avales ferroviarios, complicando en demasía las regulaciones para que se pueda mover libremente la carga y hoy creo que es una falencia que la vamos a estar pagando si no somos capaces de revertir ese cuadro. En vez de aportar soluciones, aportamos más inconvenientes y problemas. Oportunidades para la Argentina
Balance positivo en el 2007 Estamos bastantes satisfechos y contentos porque en el 2007, como ya mencionamos, tuvimos la oportunidad de participar en el Salón Inmobiliario de Madrid, el evento más importante en el tema inmobiliario en el mundo, donde se dieron cita inversores, desarrolladores, profesionales, compradores con una presencia internacional muy fuerte. En el Salón se vio una conjunción que no es típica en Argentina, la de las instituciones publicas, como Cancillería, Secretaria de Turismo, Medios, el sector privado. Las principales cámaras de desarrollares y las principales empresas de Argentina se dieron cita en Madrid. Éramos setecientos argentinos y cien uruguayos. Argentina con varios stands y Uruguay con un stand importante del municipio de Maldonado de Punta del Este. Fue realmente una presencia que marcó una impronta de nuestro país y del Uruguay. Yo fui el vocero de SIMA Argentina, Uruguay y Chile y me encantaba cada vez que llegaba a la sala de prensa, el interés que había de todos los colegas del mundo por saber que estábamos haciendo, porqué nos interesaba tanto y porque éramos tantos argentinos. Hubo desarrolladores que hicieron muy buenos negocios y varias alianzas con empresas españolas porque, existe una realidad, hay mucho capital en el mundo que está buscando oportunidades de negocio y Argentina, Uruguay y Chile, y en general América Latina, están brindando esas oportunidades. Lamentablemente, como contrapartida está la inseguridad jurídica donde los inversores, que tienen ganas de venir a la Argentina, son desalentados por nosotros mismos inventando corralitos inmobiliarios que, en vez de atraer capitales, los ahuyentan. Este año nos estamos preparando para el SIMA 2008 que se va a realizar entre el 8 y el 12 de abril. Todas las empresas que el año pasado estuvieron en Madrid, este año han duplicado sus stands. Uruguay esta volviendo a ir por intermedio de Punta del Este y hay un gran interés e inquietud por participar en este evento tan importante. Más información: www.clementipropiedades.com |
| Realizado por Webpicking en febrero 2008 |
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Escuche la entrevista:
Yo creo que ya no podemos tapar el sol. Una situación que me pasó en el Salón Inmobiliario de Madrid el año pasado, fue ver a la Secretaría de Turismo y la de Medios intentar promover la marca Argentina. Es decir, primero tenemos que vender el país y después los productos inmobiliarios. Ahí tenemos un gran déficit que cubrir. Hay mucho por hacer, existen capitales en el mundo que están buscando oportunidades: nosotros podemos ofrecerlas, pero tiene que haber un marco y un ámbito donde los empresarios puedan recuperar la inversión. Esto traerá beneficios como trabajo, desarrollo, progreso y facilidades. Hay mucho por hacer, fundamentalmente, desde el punto de vista logístico, donde estamos trabajando con proyectos para tratar de crear parques logísticos que podamos ofrecerle al mercado alta tecnología en depósitos donde se cumplan las reglas del arte que hoy se tratan en el mundo y que, de alguna manera, sea un negocio para el operador logístico o aquel que hace la inversión y la quiere recuperar en cierto lapso de tiempo. Hay oportunidades.