 Luis Clementi, miembro de la representación del Salón Inmobiliario de Madrid para la Argentina, Chile y Uruguay, y César Merlo, socio fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina y director de Merlo Negocios Inmobiliarios, disertaron en el primer desayuno de actualización y capacitación de ARLOG del 2008. Coincidieron en que es muy bajo el porcentaje de metros cuadrados vacantes y, además, es alto el grado de obsolescencia de los activos físicos.
Más de 260 personas se hicieron presentes el 11 de marzo pasado en el 1er. desayuno de capacitación y actualización del año, realizado por la Asociación Argentina de Logística Empresaria (ARLOG), en el Sheraton Hotel de la ciudad de Buenos Aires. El eje de la reunión fue la situación del mercado de depósitos y centros de distribución.
Luego de la presentación, a cargo de José Luis Losada, ex presidente de ARLOG, quien ofició de moderador, Luis Clementi, miembro de la representación del Salón Inmobiliario de Madrid para la Argentina, Chile y Uruguay y docente de la Universidad Tecnológica Nacional, afirmó que nuestro país está bastante rezagado respecto de la disponibilidad de parques logísticos que puedan albergar depósitos acordes con las necesidades de las empresas.
Al respecto, enumeró cuáles son las características de esos “depósitos ideales”. Mencionó la relevancia de que cuenten con “una imagen compatible con la empresa y buenos accesos; que a la superficie cubierta sumen una cantidad importante de metros cuadrados destinados a playas de maniobra; que dispongan de pisos en buen estado y cámaras de frío; que permitan estar en armonía con las normas de seguridad e higiene y el control de las condiciones ambientales; que dispongan de recursos humanos empleables en la zona y de seguridad perimetral”.
 En consecuencia, Clementi afirmó que “en la Argentina, la demanda de depósitos de calidad excede a la oferta disponible” y que, por el contrario, sí “existe una oferta de baja calidad, sobredimensionada en precio”. En ese sentido, desconfió de las estimaciones que mencionan “una disponibilidad total de 1,3 millón de metros cuadrados”. También señaló que “los precios de los alquileres de depósitos oscilan según la calidad entre 2 y 9 dólares el metro cuadrado”, en tanto que “el almacenamiento de frío va de 3 a 5 dólares por pallet”.
Con relación a la distribución de la demanda, aseguró que “se encuentra concentrada en la zona norte de la región metropolitana, donde suma el 68 por ciento del total, con una proyección en aumento hacia el oeste, 11 por ciento, al sur beneficiado por la autopista Buenos Aires- La Plata, 9 por ciento, y a la propia Capital Federal, con 12 por ciento”. También indicó que “la inseguridad favorece a las fracciones ubicadas sobre arterias, avenidas y accesos, con mejores niveles de control”. Pero resaltó que “existe un alto grado de obsolescencia y que el estado de los pisos de muchos depósitos es lamentable”.
A modo de conclusión, aseveró que “se necesita mejorar la infraestructura del transporte y promover espacios logísticos de buena calidad” y que “es necesario que la autoridad pública comprenda las necesidades del sector logístico mediante una adecuada planificación urbana”. Remarcó también que “hay que promover la acción de inversores inmobiliarios especializados, mediante estabilidad jurídica y económica y transparencia en el largo plazo”.
Qué ocurre en otros países
 Clementi se refirió a la oferta y la demanda y las distintas calidades y precios de otros mercados. En México, señaló, “hay 480 parques entre industriales y logísticos. El costo de la tierra varía según su ubicación y los alquileres van de 4 a 9 dólares por metro cuadrado, en tanto que el costo de la construcción va de 1200 a 2300 dólares”.
En Colón, Panamá hay una zona libre y el alquiler de depósito “se está pagando a 0,35 dólares por metro cuadrado al mes”, continuó el experto. En tanto que en Colombia, con una fuerte promoción del multimodalismo, “el valor promedio del alquiler es de entre 4 y 9 dólares por metro cuadrado”.
El docente de la UTN se refirió a Brasil donde “existen depósitos con muy buena tecnología a entre 8 y 10 dólares el metro cuadrado, en tanto que con estructura intermedia a entre 3 y 7 dólares”. En Chile, según Clementi, coexisten “estructuras antiguas y modernas a entre 4 y 6 dólares el metro cuadrado”, pero la disponibilidad es de “13 millones de metros cuadrados”.
La jornada organizada por ARLOG se completó con la exposición de César Merlo, socio fundador de la Cámara Inmobiliaria Argentina, miembro de la Federación Internacional de Real Estate y director de Merlo Negocios Inmobiliarios, quien coincidió en el diagnóstico de los acotados ofrecimientos de inmuebles. “No hay inmuebles disponibles y lo poco que se encuentra son viejas fábricas recicladas que no guardan relación con la necesidad actual”, sostuvo. Por el contrario, según el especialista, “la demanda del sector necesita inmuebles de primera generación junto con rápidos accesos a través de las autopistas y no más de 60 kilómetros de la ciudad de Buenos Aires”.
El mercado en números
De acuerdo con el experto en el mercado inmobiliario, “la locación por metro cuadrado está en 4,20 dólares el metro cuadrado y la venta en 285 dólares por metro cuadrado. Hay un valor en ascenso porque la presión de la demanda hace que la oferta esté percibiendo una renta inadecuada para el producto que ofrece. De hecho, se encuentran alquileres de hasta 8 dólares por metro cuadrado en el caso de un excelente depósito y de 2 dólares para un inmueble en mal estado”.
Con relación a la demanda, que privilegia “por razones de seguridad, superficies no mayores a 3 mil metros cuadrados”, Merlo puntualizó que “es del 76,24 por ciento para la locación y del 23,76 para la compra”. Pero sostuvo que “adquirir un inmueble genera una inversión injustificable debido a la actividad que es muy variable”. “La vacancia actual es del 2,4 por ciento y lo poco que se consigue es porque hay alguien que lo desocupa”, continuó.
Merlo estimó, para el corto plazo, que “continuará prevaleciendo la demanda de locación, habrá baja predisposición a inmovilizar dinero en activos fijos, y seguirá sostenida la demanda de la superficie intermedia”.
Por último, indicó que “el Gobierno de la provincia de Buenos Aires tiene en estudio un proyecto de franquicias impositivas para la construcción de parques industriales, pero que la baja rentabilidad para el inversor es un punto a superar”. |
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